Oggi i mutui-casa, con tassi d’interesse ai minimi storici, sono senz’altro un’opportunità (ne vengono erogati per una cinquantina di miliardi all’anno) purché si eviti di banalizzarla. In vari modi.

Primo, il costo reale del denaro. I tassi di interesse (certamente bassi, anche sotto l’1%) vanno infatti correlati all’inflazione, che determina il potere d’acquisto di cui ci priveremo per pagare le rate di ammortamento. Un mutuo al 2% con un’inflazione a zero è più caro, in termini reali, di un mutuo al 10% in uno stato inflazionistico a doppia cifra, perché in quest’ultimo caso si pagherebbe di più ma con denaro svalutato. Con una bassa inflazione – comunque auspicabile – non è detto che le rate future siano meno pesanti, perciò è ancora più importante soppesare bene la propria capacità di risparmio.

Anche affermare che «il denaro non costa niente» può essere banale: se è vero per gli interessi, il capitale da restituire è di per sé un peso e un limite rispetto al reddito familiare. C’è perciò la tendenza a diluire la restituzione in molti anni, con maggior ricarico di interessi e rischio di rialzo se il tasso è variabile. Nel 2019 è stata preferita la durata ventennale; a seguire la trentennale. Gli operatori prevedono che i tassi d’interesse rimangano bassi ancora a lungo, e non di rado suggeriscono il tasso variabile, per il costo minore, nonostante l’incertezza (peraltro mitigabile da un cap, tasso massimo, con costi di partenza un po’ più alti). Il tasso fisso è appetibile per la tranquillità di molte famiglie (l’89% delle quali lo ha preferito nel 2019), anche se nell’ultimo decennio, a posteriori, si è rivelato più costoso del variabile. C’è dunque da districarsi fra le condizioni effettive, comprese quelle accessorie (istruttoria, perito, notaio, polizze) e fiscali, di una varietà di offerte.

Terza banalizzazione: ricevere un mutuo non è automatico, perché la sostenibilità del suo rimborso implica un’istruttoria del merito di credito (la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito familiare), a prescindere dalla garanzia ipotecaria. Evitiamo, per cortesia, di chiedere alla banca un mutuo via e-mail per il giorno dopo (!) benché i tempi di istruttoria possano essere molto diversi e quindi orientare nella scelta dell’istituto di credito. Le proposte d’acquisto possono essere subordinate a una «clausola sospensiva all’ottenimento del mutuo», che peraltro le rende meno convincenti per il venditore.

Altro aspetto importante: la percentuale di copertura del costo dell’immobile in genere non supera l’80% del valore peritato (diverso dal prezzo). Con garanzie integrative, fra cui il fondo statale per i mutui prima casa (che non ha limiti di reddito) si può peraltro arrivare al 100%. Una percentuale inferiore fa tuttavia spuntare condizioni migliori.

Molto di moda in questi anni sono le surroghe o sostituzioni, cioè l’estinzione anticipata di mutui o il loro spostamento presso altra banca a condizioni meno onerose. Le surroghe sono gratuite e rappresentano oggi una fetta notevole delle erogazioni.

Ovviamente decisivo è il costo dell’immobile. Varie «sirene» spingono all’acquisto per il credito a buon mercato, ma ciò può indurre in costose tentazioni. L’importante è rivolgersi a operatori fidati e non fare passi più lunghi della gamba. Utile è anche consultare la bella guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici» sul sito Banca d’Italia.

Infatti, come avverte l’ABI, accedere a un mutuo richiede «tempo, consapevolezza e attenzione».